高风险或高回报：抵押贷款的杠杆率正在上升

抵押贷款杠杆就像一把黑曜石刀：用对了是精密的工具，用错了就会造成严重的伤害。

根据加拿大银行的数据，去年偿债率中位数飙升至历史新高。这不禁让人怀疑，人们是否认为房贷债务负担沉重是理所当然的。

我们可以将这一现象的部分原因归咎于抵押贷款利率的上升、加拿大昂贵的住房和跟不上步伐的收入。但也有一部分原因是房贷法规更加严格、贷款机构放宽了负债率限制，以及借款人在 "另类 "市场上寻求更大的抵押贷款。

扩大负债率可能是一个高风险或高回报的命题，这取决于你是什么样的借款人。让我们深入探讨一下。

衡量抵押贷款可负担性的两个标准指标是总偿债率 (GDS) 和总偿债率 (TDS)。

GDS 是借款人年总收入中用于支付住房费用（包括按揭付款、房产税、取暖费和公寓费（如适用））的百分比。

随着时间的推移，GDS 和 TDS 标准也发生了变化。过去，抵押贷款机构通常将 GDS 比率上限设定为 32%，将 TDS 比率上限设定为 40%，尽管几十年来贷款机构一直提供例外情况。

如今，优质抵押贷款机构一般允许的贷款比例最高可达 39%和 44%，这是违约保险抵押贷款的硬性限制。对于无保险抵押贷款，如果您有 35% 的资产净值，您的抵押率可以超过 60%。

越来越多的贷款机构允许提高负债率。

除了房价飙升超过收入、利率上调刺激消费需求之外，我们的监管领导者也是一个重要的推动因素。

早在 2018 年，金融机构监管办公室（OSFI）就明智地开始强制联邦监管的贷款机构使用高出 200 多个基点的利率来计算偿债率。这导致新抵押贷款的平均偿债率攀升。

由于借款人无法获得贷款资格，许多人转向了更灵活的贷款机构。这些贷款机构也乐得如此，一方面是为了保持竞争力，另一方面也是为了以更高的利率换取更大的灵活性。

"OwlMortgage.ca的首席经纪人文斯-盖塔诺（Vince Gaetano）指出："各家贷款机构都推出了扩展比率。他说，在 2022 年 3 月最低合格利率超过 OSFI 规定的 5.25% 下限后，这种情况才真正有所好转。

有人建议在全国范围内限制偿债率，但我们的银行监管机构去年秋天得出了相反的结论。"它说："我们同意，不应对（无担保）偿债率实行监管限制......这样做会使贷款人失去太多基于风险的决策权和风险自主权。

"技术和数据分析的进步也改善了风险评估和管理，"DLC Valko 金融有限公司创始人 Tracy Valko 说。"这使得另类贷款人能够提供更高的债务比率，同时保持可接受的风险水平"。

越来越多的未投保抵押贷款者正面临着一个抉择：是承担相对于其收入而言更大的抵押贷款，还是继续维持现有的租房或抵押贷款。

1.您有高收入的潜力，暂时有较高的债务负担，需要立即买房。

2.您是自营职业者，赚了很多钱，但您的财务或纳税申报单没有显示足够的两年平均值（优质贷款机构会要求自营职业者提供两年平均值）。

3.您预计会有一笔意外之财（如遗产、公司股票期权归属等），可以在未来五年内用来缩减您的房贷。

4.您希望出租部分房屋，以降低偿债率。

5.您是一名退休人员，希望留在家中，拥有大量退休储蓄，但应税收入相对较低。

1.你不喜欢支付压力，如果你的收入和资产并不像你说的那样雄厚，这也是一个因素

2.巨额房贷会扼杀你的现金流，让你在意外账单或利率攀升时喘不过气来。

3.过度杠杆化使您在家庭以外为退休储蓄的能力下降。

4.过高的债务收入比会增加申请其他贷款的难度。

5.你想抓住机会，充分利用杠杆来战胜不断上涨的房价。

最后一点是最不应该加杠杆的原因之一。几年后，移民速度放缓、房价过高难以承受以及住宅建设激增可能会抵消利率下降的影响，从而导致房屋年升值速度放缓，超出许多人的预期。

尽管社交媒体上流传着这样的说法，但银行并不会像发糖果一样发扩大债务比率的糖果。借款人若想获得更高的负债率，必须满足很多条件。他们需要有足够的资产净值（20% 至 35%）、稳定的收入和工作、较高的信用评分、良好的储蓄模式、较低的非按揭债务和/或大量资产。

监管机构和投资者对六大银行这样的优质贷款机构严格审查，因此它们对扩展债务比率比较吝啬。而不受联邦政府监管的非优质贷款机构则没有这么严格。

"灵活的债务比率有助于维持房地产市场的需求"，但有些借款人总是 "承担超出其承受能力的债务"，Valko 说。

盖塔诺认为，在当今的高利率环境下，对太多寻求其他贷款机构的非优质借款人来说，扩大负债率是一种风险。他说，考虑到其他贷款机构收取的利率和费用，要想在一两年后升级到优质贷款机构几乎是 "不可能的"。

他补充说，2021/2022 年，当其他贷款机构以 3.49% 至 3.99% 的利率出售抵押贷款时，选择延长利率的房主看到他们的续贷利率 "跃升至 7.99% 至 8.49%，使家庭可支配收入陷入困境"。"许多人是 FOMO 的受害者，他们对自己的决定后悔不已。

然而，尽管 2023 年的抵押贷款利息通胀率飙升，创下加拿大统计局有史以来最大幅度的同比飙升记录，但银行系统依然稳如磐石。抵押贷款违约将继续增加，但仍远低于长期平均水平。不过，加拿大的债务比率趋势是必须关注的数据，监管机构正像老鹰盯着田鼠一样盯着这些数据。