根据不列颠哥伦比亚省最高法院上周发布并于本周一在网上公布的一项裁决,Yan于2018年与Benbow Residences Inc.签订合同,以538万加元的价格购买该地区Westmount社区BenbowRoad上的一处房屋。
法院判决显示,根据协议,Yan将于2018年11月15日接管该房产,交易完成日期为2019年10月30日。
在成交日期之前,Benbow Residences必须完成房屋建造,包括解决检查后发现的43项缺陷,并提供入住许可证。
根据裁决,Yan于2018年11月按计划接管,施工仍在进行。他于2018年12月和2019年1月在中国度过,期望回来后能发现缺陷已得到解决,施工已完成。
不列颠哥伦比亚省最高法院法官苏克斯托夫在判决书中写道:当Yan先生从中国回来时,不仅许多缺陷没有得到修复,而且房产还处于混乱状态。
例如,车道被挖开,无法使用;没有正常工作的锅炉为泳池和热水浴缸供暖;家中的智能控制装置无法工作;安全系统无法工作;庭院门无法关闭。
决定指出,类似情况一直持续到2019年10月底。尽管如此,Yan仍继续准备完成收购。
他获得了270万加元的抵押贷款,并变现了价值186万加元的投资,与他的100万加元存款一起用于支付购房款。根据裁决,Yan还获得了财产保险,并指示其律师采取必要步骤完成交易。
虽然Yan准备完成他的购买,但该决定表明,Benbow Residences并没有这样做。
判决书写道,被告的房产转让律师最初向办公室转发了一份完全不同的房产占用许可证。
当他们注意到这一点时,被告的转让律师随即提出,正确的占用许可证肯定已经提供。证据证实,被告在成交之日尚未获得占用许可证,而且要到2020年9月17日,即完工日期之后约10个月才能获得占用许可证。
根据法院判决,当交易未按计划完成时,Yan的律师致函Benbow Residences,告知该公司违反了合同的基本条款,并要求退还Yan的定金。Benbow Residences没有退还押金,于是Yan提起了诉讼。
该公司的总裁兼董事Phil Garrow提交了一份应诉书和一份反诉书,声称是Yan而不是Benbow Residences推翻了合同。
判决书显示,Benbow Residences最初与Yan的律师通信并参与了法庭程序,但后来停止了通信,也没有参与审判。
法官裁定,在被告缺席的情况下,审判应继续进行,并指出Garrow和他的公司都知道审判日期和他们的义务,并且通过之前的不遵守行为表明他们未能有意义地参与诉讼。
如果被告后来寻求撤销判决,他需要对自己的缺席做出令人信服的解释,并证明自己之前的行为并不表明有意放弃辩护,判决书中写道。
Yan已经准备好、愿意并能够完成他的购买,而Garrow和BenbowResidences已经推翻了合同。
有鉴于此,Yan有权接受公司解除合同并要求偿还100万加元定金。法官判给了他这笔钱。她还以Garrow和Benbow Properties屡次不遵守法庭命令和程序义务为由,判定Yan承担特别费用。
法官列出了被告无视的五项文件披露要求,以及其他法官下达的两项命令,但该公司并未遵守。
法官的裁决写道:在我看来,被告在收到明确指示和多次机会的情况下仍一再不遵守法庭命令,这表明他一贯无视法庭权威,理应受到谴责。
这种行为不仅损害了Yan先生的利益,也加重了法院系统的负担,使其不得不反复进行司法干预,以执行基本的程序要求。
根据该决定,Yan有权收回的特别费用金额仍有待确定。
值得注意的是,该公司似乎已经解散。根据不列颠哥伦比亚省公民服务部发布的一份文件,在2023年7月3日解散的数百家公司名单中,有一家名为Benbow Residences Inc.
法官的裁决总结道,如果在追回100万加元的过程中遇到困难,Yan先生可以在通知被告后申请必要的进一步救济。