对于公寓开发商来说,这是一个充满挑战的时代。销售下滑,供应停滞,新建筑停工。为了转移未售出的存货,开发商将购房送礼策略提升到一个新的高度,提供一系列诱人的优惠,免费停车、梦幻假期、新车。
现在,政府又推出了自己的激励措施,30年分期抵押贷款保险,以吸引首次购房者进入市场。虽然它不像公寓销售商所提供的那样性感,但无论从房地产还是住房负担能力的角度来看,这都是一项值得欢迎的政策。
多伦多建筑前期营销公司RAD的创始人兼总裁解释说,贴钱冲击和高利率使销售戛然而止。
显然,定价相当高。在施工前期,定价与政府税收、新法规、开发费用和不断上涨的建筑成本有很大关系。建筑商都想薄利多销,但价格仍然很高。
他怀疑,仅仅25个基点的降息不会引发购房热潮。他认为,需要更大幅度的降息才能吸引买家回流,重燃市场。
今年早些时候,加拿大住宅建筑商协会揭示了开发商日益增长的不安情绪。在2023年,64%的开发商表示,由于高利率,他们将减少住宅建设,而30%的开发商则表示,由于经济不景气,他们不得不取消正在进行的项目。
到2024年5月,大多伦多地区的新房销售量骤降至2020年5月疫情初期以来的最低点。建筑业与土地开发协会6月26日发布的报告显示,5月份新房销售量仅为936套,比2023年5月下降了71%,比10年平均水平低了71%。
尽管多伦多人口增长了20%,但2024年1月至5月的全年销售额却比2009年同期低39%。
今年6月,就在加拿大央行降低隔夜利率之后,当库存流动缓慢时,会直接阻碍新房的建设。
现在,利率似乎正在下降,第一步将是人们吸收现有库存,无论是通过转售还是开发商持有的房产。这种吸收是新住房建设活动大幅增长的重要前提。
根据BILD的数据,5月份的新房存量共计20,427套,其中包括16,845套公寓和3,582套独栋住宅。根据过去一年的平均销售情况,这相当于14.5个月的供应量,延续了自去年秋季以来一直徘徊在20,000套大关附近的高库存趋势。
由于开发商需要至少售出项目的70%才能获得银行资金,买家不愿进入新房市场的情况正在扩大本已供应不足的管道中的关键缺口。
新房销售持续创新低,今天的销售就是明天的开工。在未来两三年内,我们将不可避免地面临供应进一步紧张的局面。高利率不仅让购房者保持观望,而且更高的利率也让新项目的融资变得更加困难和昂贵,GTA的新房行业正在急剧放缓,2025-2027年的供应量将反映出这一点。
自8月1日起,首次购房者在购买新建住房时,可获得30年分期偿还的保险抵押贷款,而之前的期限为25年。这一决定是联邦政府在2024年预算中宣布的几项住房措施之一。今年6月,联邦政府终于公布了新政策的指导方针。
这一政策变化能否帮助开发商售出更多住房单元,满足全国各地对住房的迫切需求?它的影响取决于是否能显著改善首次购房者在市场中的立足机会。
在平均房价超过100万加元的城市,如多伦多和温哥华,这不会给首次购房者带来更多的筹码。大多数新建房产的价格都将在百万加元以上,这意味着这些房产的抵押贷款将得不到保险。在平均房价较低、新建房产供应充足的市场,这可能会帮助一些人。
除了新的30年分期付款政策外,从8月1日起还将额外收取20个基点的保险附加费,这在一定程度上抵消了延长抵押贷款期限的影响。例如,对于年总收入为10万加元的首次购房者来说,如果以5%的利率获得五年期固定利率抵押贷款,最高购买价格为40.5万加元,每月还款额为2327加元。如果将分期付款期延长至30年,购房价格将增至42.8万加元,即增加2.3万加元,五年按揭期的额外利息为7116加元,每月还款额为2261加元。
新的30年期政策将购房者可获得的最高购房价格提高了约5%,这对首次购房者来说非常有价值,因为这为他们提供了更高价位的缓冲。
这将吸引更多的买家,也许是那些现在还买不起百万加元房产的人。我只是不认为前期建筑的分期付款会改变游戏规则,因为这仍然取决于买家在四年内完成交易的能力。
在购买建筑前期产品时,消费者今天购买的是四到五年后建筑完工时的产品。
预售市场不同于新建市场,目前许多开发商都面临着库存滞销的问题。这项新政策可以帮助转移停滞不前的库存。虽然对预售市场的直接影响还不确定,但他预计这项政策将在几年内极大地促进预售市场的需求。
大多数购买预售房的人都会在三四年内付定金,然后在四年后成交。我认为,四年后的市场将完全不同,因为供不应求。这个问题不会在未来三四年内得到解决。
与此同时,供应缺口也在不断扩大,加拿大距离到2031年新建387万套住宅的目标越来越远。为了实现这一目标,加拿大需要在未来八年内平均每年新建483,740套住宅。然而,从2000年到2023年,年均新建量仅为208939套。压力与日俱增,时不我待。
尽管延长了分期付款期限,但仍怀疑住房目标能否实现。未来一两年将出现历史上最低的住房开工率,在移民不断增加的情况下,未来三到四年的竣工量将会减少。随着利率下降,公寓和住宅将出现抢购热潮,但有限的供应量将推动价格上涨,从而导致严重的短缺。