过去几年中，休闲房地产一直处于狂飙突进的状态。首先是 COVID-19 大流行带来的繁荣，当时利率降至 0.25%，城市人突然摆脱了办公室工作的束缚，开始寻求远离城市生活的田园庇护所。房价上涨了 40% 以上，似乎任何有可靠网络供远程办公的别墅都会被抢购一空，有时价格比要价高出 70%。
随着大流行病的蔓延，货币政策也随之收紧，有抱负的别墅业主的钱包也随之紧缩。随着利率在两年内从 0.25% 迅速上升到 4.50%，别墅房地产的可自由支配支出预期也变得不那么乐观了。大部分地区的房价和销量都出现了下滑。根据 ReMax 的《2023 年别墅趋势报告》，一个地区的平均售价从 2022 年第一季度的约 124 万美元降至一年后的约 85.6 万美元。2023年，全国范围内的房价也出现了小幅下调，同比下降了1%，降至64.66万美元。
现在，随着春去夏来，别墅季即将来临，有迹象表明，经济繁荣后的市场正在趋于稳定，潜在买家可能终于准备好出手了。根据 Royal LePage 的《2024 年别墅和木屋趋势报告》，全国单户休闲住宅价格中位数为 678,930 美元，比 2019 年高出 59%。预计今年该价格还将上涨 5%，安大略省的升值幅度最高，预计为 8%。
与此同时，在联邦政府即将提高资本利得税之前，别墅业主们一直在权衡是继续持有他们心爱的度假胜地，还是将其出售。资本利得税从 50% 提高到 66%，25 万美元以上的利得税被定位为对富人征税，但拥有第二套住房的中等收入加拿大人也将感受到这一税率的提高，尤其是那些拥有几代人前购买的长期家庭别墅，这些别墅的价值自那以后一路飙升。
加拿大央行决定四年来首次降息--将关键政策利率降至 4.75%，并暗示可能在七月再次降息，这令备受关注的别墅市场更加扑朔迷离。降息是否会吸引新一波购房者？还是持续的经济不确定性会让他们保持观望？更低的利率和更高的资本利得税将如何影响业主出售或持有房产的决定？为了回答这些问题，我们采访了美国五个最受欢迎的休闲度假胜地的房地产专业人士，以寻求对当前别墅之乡趋势的实地观察和见解。
哈利伯顿以其宁静、相互连接的湖泊网络、郁郁葱葱的森林和全年提供的娱乐设施而闻名。今年到目前为止，该地区的销售额增长了 3%，而房价则显著上涨了 5%。据 Baumgartner Realty Group 的当地房地产经纪人 Barb Williams 观察，客户越来越多地利用迫在眉睫的资本利得税变化作为谈判策略。
"一些买家将其视为一种谈判工具，他们会说，'听着，如果我能在 6 月 25 日之前成交，你能在房价上给我优惠吗？威廉姆斯说。"因此，我们已经有一些交易试图在 6 月 25 日之前成交，还有一些交易已经到位，但将成交日期提前了。
不过，威廉姆斯认为，至少在安大略省，预期中的休闲地产抛售并没有出现。
"威廉姆斯说："人们认为，由于征收资本利得税，市场上会有大量房产涌入，但大多数人并不想失去自己的别墅。"因此，银行通过将抵押贷款延长至 30 年或 40 年的方式帮助人们留住房产，以度过这段时期。
尽管如此，有证据表明许多市场供需失衡，威廉姆斯警告说，安大略省正在稳步转向买方市场。如果利率下降不能刺激新的购买，那么到秋季，别墅市场就会明确属于买家。
马斯科卡地区以其三个最大的湖泊（马斯科卡湖、罗索湖和约瑟夫湖）为中心，是安大略省主要的豪华别墅目的地。这里的房价与一年前相比下降了 5%，尽管库存水平较低。马斯科卡365 的当地房地产经纪人菲尔-哈丁（Phil Harding）指出，由于利率升高，买家的情绪依然谨慎。
哈丁说，自 6 月 5 日降息以来，他看到有更多的人在看房。"希望这能在短期内转化为买家"。他解释说，"COVID-Hype "带来的热切买家寻找度假房产的狂热已经消退。他现在看到的买家更有眼光，在购买时会仔细考虑。哈丁说，资本利得税并没有起到任何作用。
"他说："这一季的存量肯定会多一点，但我还没有注意到资本利得导致的上升。"我相信，很多人都在为遗产规划进行房产评估，有可能在这个时候把它们传给下一代，并将税收具体化。"
根据 Harding 的说法，马斯科卡各种价位的房产都在销售，从百万美元的小木屋到五百万到一千万之间的高端住宅。"最近，一块开发地块的售价刚刚超过 300 万美元，"Harding 说。"重点是，如果定价正确，房产将在今年夏天售出。
南岸是东海岸最受欢迎的别墅区之一，以沙滩和风景如画的小径而闻名。Royal LePage Atlantic 的销售代表 Corey Huskilson 注意到了当地买家的有利趋势。他认为，自 "大流行抢购潮 "以来，木屋价格有所回落，这为已在该地区居住的人创造了有利条件。
"Huskilson 说："现在，我们看到越来越多的新斯科舍省人购买这些湖滨房产，而不是国际买家或外省人。
Huskilson 推测，安大略省别墅价格的下跌减少了涌入新斯科舍省别墅市场的人数。价格的稳定为新斯科舍省人提供了一个以合理价值购买房产的机会，而不会面临价格过度膨胀的风险。
此外，他还解释说，2021 年和 2022 年的市场活动十分活跃，这大大减少了加拿大大西洋地区休闲住宅的库存量。房屋过剩量从超过一年的供应量减少到不到六个月的供应量。目前，市场已恢复到通常的季节性趋势。不过，他解释说，除非利率大幅下降以刺激买家之间的竞争，否则预计 2024 年的价格增长将是温和的。
同时，据 Royal LePage 预测，2024 年加拿大大西洋地区单户休闲住宅的中位价格将上涨 4.5%，达到 288,002 加元。
弗兰克-英格汉姆（Frank Ingham）是北温哥华苏塞克斯皇家地产公司（Royal LePage Sussex）的助理经纪人，负责阳光海岸（Sunshine Coast）和惠斯勒（Whistler）附近潘伯顿（Pemberton）田园诗般的别墅市场。这些地区以壮丽的自然风光和丰富的户外活动而闻名。尽管市场上的新挂牌房源过多（截至仲春，同比增长 82.4%），但买家目前仍持谨慎态度。
"人们不再像一两年前那样跃跃欲试，"Ingham 说。"他们把手插在口袋里，说'我们会耐心等待'。"
尽管他说大多数客户都对利率下降感到高兴，一些人现在也在考虑放弃观望，但房价对大多数人来说仍然难以承受。即使是国际买家也不买账。
"英厄姆说："与不列颠哥伦比亚省内陆的其他地区相比，这里的房价异常高昂。"在我们这个小镇，一栋二手房--比如说，20 到 30 年的房龄--的价格可能在 120 万到 140 万美元之间。一套公寓的价格在 70 万至 90 万加元之间，这是非常高的价格，很可能是本省其他地区的两倍。
在北温哥华，单户休闲地产的中位销售价格在仲春时同比增长了 3.3%，达到 2,211,000 加元。
他解释说，价格高的原因是黄金地段的土地数量有限，而这些地段大多距离温哥华只有两小时车程。例如，惠斯勒拥有世界一流的滑雪场、自行车运动场和五星级餐厅，曾经吸引了众多国际买家。但英厄姆认为，情况已经发生了变化。"与过去相比，我们的国际市场很冷清。我把房产卖给了来自世界各地的人--迪拜、澳大利亚、新西兰和欧洲。
英格汉姆怀疑，目前的高房价以及投机税（不适用于惠斯勒和潘伯顿）影响了国际买家的购买活动，因为买家担心投机税随时都可能征收。
他进一步强调了解决可负担性问题对稳定市场的重要性，并指出资本利得税是一个更大的障碍。"负担能力处于历史最低点。每个人都知道这一点，也都在谈论这一点，"英厄姆说。"提高资本利得税根本无济于事。它只会让情况变得更糟"。
英厄姆提到了他最近在阳光海岸附近卖出的两处房产。这两处房产位于一个僻静的沙滩岛上，只能乘船前往。其中一处是空置的海滨地块，成交价为 180 万美元，远高于其 134.4 万美元的评估价值。另一处是一间一居室的小木屋，成交价为 997,850 美元，略低于其评估价值 1,045,000 美元。这两位卖家都受到了 6 月 25 日资本利得税上调的影响，力争在截止日期前完成交易。
坎莫尔（Canmore）以雄伟的山脉和纯净的湖泊著称，是少数几个面临库存短缺问题的 "木屋之国 "之一。皇家地产解决方案公司（Royal LePage Solutions）专门从事休闲地产的副经纪人布拉德-霍克（Brad Hawker）说，在这个风景如画的天堂，新上市的房源 "少之又少"，这对那些希望拥有一片属于自己的高山天堂的户外运动爱好者来说，是一个极具挑战性的市场。
"霍克说："我们目前的库存量约为 COVID 前库存量的 50%。"绝对没有转向买方市场。坎莫尔处于卖方市场和平衡市场之间。
ReMax Canada 的最新别墅报告预测，坎莫尔的休闲地产均价将飙升 10%，达到 114464 加元。
"展望未来，我预计夏季将是一个活跃的季节，与 2023 年相比，价格可能会有所上涨。降息可能不会对坎莫尔的高端休闲市场产生重大影响，因为许多交易都是现金交易，很少有买家依赖贷款，"霍克在报告中说。
坎莫尔的独特之处不仅在于其库存量极低，还在于购房者很少依靠借贷来筹措购房资金。因此，很少有人会受到利率波动的影响。然而，在加拿大全国，约 78% 的休闲地产买家通常会贷款购房。这表明，在利率开始下降的情况下，提高可负担性可能会产生重大影响。
然而，在这些市场动态背后隐藏着一个基本事实：别墅是持久的经济和情感资产。对大多数人来说，别墅不仅仅是房地产投资。无论当时的经济状况如何，它们的价值都是不变的。
