自 2022 年初利率开始上升以来，加拿大的住房负担能力每况愈下。虽然加拿大央行最近和预期的降息可能会改善人们的负担能力，但德雅尔丹经济研究公司（Desjardins Economic Studies）的一份研究报告认为，恢复到大流行前水平的可能性不大。
回顾一下：2009 年至 2017 年，房价一路飙升，2018 年由于压力测试的变化出现了短暂的缓和。2020 年 4 月至 2022 年 2 月期间，超低利率导致房价暴涨。随后的快速加息使人们的负担能力进一步恶化，更高的抵押贷款使本已昂贵的住房更加遥不可及。
不过，该银行的报告还是给潜在购房者带来了一些希望，因为 Desjardins 预计，如果利率如预期般下降，那么在 2024 年底或 2025 年初，购房者将略有机会。不过，这一预测也有一些值得注意的地方。
Desjardins 可负担性指数（DAI）衡量加拿大各地区市场的住房可负担性。该指数将利率下降带来的按揭付款下降与利率下降带来的住房价值预期上升进行比较。鉴于利率的任何下降在短期内都将是温和的，按揭付款的减免将是微乎其微的，而且很可能会被住房价值的上升所抵消。DAI 还预计收入增长乏力--这是决定经济承受能力的另一个经常被忽视的变量--因此，经济承受能力改善的可能性不大。
该报告的研究结果可能有助于解释安大略省向西部省份移民的原因。尽管最近阿尔伯塔省的可负担性受到侵蚀，但该省的房价仍然明显低于加拿大其他地区。考虑到阿尔伯塔省的平均家庭收入高于安大略省，西部移民是可以理解的。
在明年的联邦大选中，住房负担能力很可能是一个关键问题。大选年通常都会承诺采取一些措施来改善人们的负担能力。例如，延长分期付款期（目前加拿大的分期付款期为 25 年）可能会成为主要竞选者的宣言重点。
Desjardins 的分析报告警告说，延长分期付款期可能会使中期的负担能力恶化，因为住房价值的上升会抵消延长分期付款期带来的直接好处。虽然少数短期受益者可能会在房价上涨之前购房，但大多数潜在购房者不会这样做。因此，当前和未来的政策制定者应保持分期付款期不变。
加拿大的住房倡导者批评了留学生和非永久居民（NPRs）的快速增长，认为这种激增推动了住房需求的上升。仅在 2022 年，加拿大的人口就增加了一百万，目前的年增长率与一些非洲国家不相上下。
该报告估计，到 2026 年底，全国住房普查计划将减少 25% 至 35%，但没有发现任何证据表明这将改善人们的负担能力。他们细致入微的调查结果表明，非农就业人口在租赁市场更为活跃，对转售市场的影响有限。然而，人口增长减少的一个更重要的副作用可能是住房供应减少，因为一些非本地居民工人受雇于建筑业。供应量的减少可能会加剧供需失衡。
报告还模拟了八十年代式的经济衰退对住房负担能力的影响。令人惊讶的是，他们的结论与我们之前关于经济衰退恢复可负担性的意外后果的讨论如出一辙。报告指出，伴随着价格下降和按揭付款减少的将是大规模裁员和收入减少。报告警告说，"那些希望经济衰退的人应该权衡他们的购房雄心与巨大的长期经济和社会成本"。
如果经济衰退、人口增长放缓或延长分期偿还期都无法改善人们的负担能力，那么还有什么办法呢？答案就是建造更多的房屋--更多的房屋。Desjardins 声称，"增加住房供应是唯一可持续的长期解决方案"。我们同意这一观点，加拿大抵押贷款和住房公司也同意这一观点，该公司估计，在未来十年内，加拿大需要新建580万套住房，以恢复人们的住房负担能力。
一段时间以来，加拿大的政策制定者一直在努力解决住房可负担性问题，并经常采用一些被认为是快速的解决方案。然而，这个问题没有快速解决方案。唯一的答案是增加供应，这需要公共和私营部门共同努力，并达成共识，即建设更多住房势在必行。
