为什么许多卡尔加里人的置业梦想正在破灭？

到 2021 年，瑞安-费尔已经厌倦了租房生活。

40 岁的单亲父亲费尔刚刚与女友分手。他发现在卡尔加里，房东对房租的涨幅没有任何限制，他渴望在房子里扎根，尤其是为了他当时两岁的儿子，他和前一个伴侣有一个儿子。当时正值大流行。房价正在下跌。费尔觉得自己有机会跻身令人羡慕的购房俱乐部。

费尔是一家机械公司的领班，该公司提供包括管道和煤气在内的改造服务，年收入略低于 10 万美元。由于大流行病期间日托所关闭，照顾孩子变得更加困难，从而威胁到他的就业，因此他慢慢地接受了与父母住在一起的想法，父母可以帮助照顾孩子，同时他也可以攒够钱买房。

虽然费尔认为自己很幸运，可以选择住在父母拥有的房子里，但这个想法仍让他耿耿于怀。他觉得很尴尬。但他想，他的处境只是暂时的，他可以拥有自己的地方。2021 年，费尔搬进了自己儿时的房间，儿子则住进了哥哥的房间。将近一年后，狩猎开始了。

Fehr 搜索了多个应用程序，每天滚动浏览房源信息。他去看了几次房。有一栋位于托斯卡纳的房子，报价约为 38 万美元。但一天后，他的经纪人告诉他，房子以高出要价 5 万美元的价格成交。日子一天天过去，房价开始上涨。费尔把目光投向了克雷莫纳（Cremona）--结果却对房价和房屋状况大失所望。然后就是通勤问题。

"费尔说："作为一个单亲爸爸，每天起床开车一小时送他去外面的托儿所是不可行的。

看似暂时住在父母家的日子却变得更加漫长。在开始寻找两年后，他已经放弃了买房的目标。"他说："我们一直在装修地下室，这样我就可以把它变成一个姻亲套房。"我可以住在地下室，等（我父母）老了，他们可以住在地下室，房子归我。

随着房价的暴涨，像费尔这样的故事在艾伯塔省越来越常见。

2022 年益普索（Ipsos）的一项民意调查显示，63% 没有房产的加拿大人已经放弃了置业的想法。在加拿大全国拥有住房的梦想逐渐破灭的时候，阿尔伯塔省由于其独特的繁荣与萧条并存的经济，长期以来一直是一个例外，许多居民都能负担得起房价。但随着石油价格的飙升，该省涌入了大量来自全国乃至全球各地的人，他们也想逃离生活成本飞涨的城市。

例如，二月份的房产价格在一年内飙升了 23%。卡尔加里房地产委员会（CREA）的数据显示，自2000年以来，卡尔加里独立式住宅的价格上涨了两倍多，而同期联排别墅的价格上涨了近五倍。在同一项益普索民意调查中，一半以上的艾伯塔人表示他们已经停止了购房计划。

关于住房成本飙升原因的讨论通常围绕着供需差距的扩大展开。造成供求失衡的原因包括审批程序冗长、施工周期长以及通货膨胀导致劳动力和建筑材料成本上升。

由于工资增长严重滞后于物价上涨，许多准购房者都像费尔一样，希望房价下跌来实现自己的梦想。但如果向许多房主提及房价下跌，他们就会变得焦虑不安。这就是为什么许多人将降低房价的承诺称为 "政治自杀"：任何让人们更能负担得起住房的善意努力都与房主的利益相冲突。

专家们说，通过一些经济和公共政策对房屋所有权及其含义的改变，加剧了许多艾伯塔人无法获得住房的危机。

"西蒙弗雷泽大学城市项目主任安迪-严说："长期以来，拥有一套住房被视为住房稳定性和使用权保障的一种手段。

研究人员说，这种转变发生在 20 世纪 80 年代末。

但首先，让我们回到 20 世纪 60 年代。

卡尔加里在膨胀。在四年的时间里，卡尔加里吞并了多个社区，包括米德纳佩尔、森林草坪、蒙哥马利和博内斯。450 多家石油公司在该市建立了基地。从 1960 年到 1965 年，人口增长了 22%，达到 32 万人。政府在住房方面的支出也在增长。

加拿大的社会住房主要由联邦政府资助，在二十世纪六十年代中期增长了十倍，为该领域三十年的积极公共政策奠定了基础。政府每年在全国各地建造 2 万至 3 万套社会住房。

正如研究员格雷格-苏托（Greg Suttor）在他的著作《仍在翻新》（Still Renovating）中所写的那样，当时的舆论氛围是，政府可以在很大程度上 "解决 "贫困问题，而在 20 世纪 60 年代达到顶峰的福利补贴不应该只针对老年人或病人，而应该为广大中产阶级和中下层阶级提供保障。

上世纪 70 年代，社区住房（如合作公寓）兴起，不同收入水平的人在这里相邻而居，使经营者能够抵消补贴单元的成本。艾伯塔省目前的大部分经济适用房都是在这二十年间建成的。

随后，加拿大人又受到了通货膨胀率飙升和抵押贷款利率达到两位数的打击。

20 世纪 80 年代，布赖恩-马尔罗尼（Brian Mulroney）政府为了抑制通货膨胀和减少联邦赤字（一度达到国内生产总值的 8%），多次削减预算，包括削减对经济适用房、儿童保育和租赁项目的资助。由于福利补贴急剧下降，政府推出了各种购房激励措施，同时放宽了申请抵押贷款的规定。

这一时期标志着该国主流政治意识形态的转折点。

它的新理念是，与其依赖政府福利，人们必须将自己的住房、储蓄和投资视为财务安全网；支持者认为，这种意识形态能促进企业家精神。

相反，阎锡山说，公众的资产积累是国家发起的。

"他说："我们认为，'哦，这一切都与公共支持和公共资金无关'，而事实上，这完全是由于公共支持和公共资金--只是会计核算和流向发生了变化。

20 世纪 80 年代以来出台的各种政策，如降低申请抵押贷款的最低首付比例、允许从 RRSP 等避税投资中提取资金用于首次购房，以及为购买第二套房产用于出租的投资者提供免税待遇等，都使购房变得颇具吸引力。

政府还推出了由银行提供的金融产品，将一捆捆房产贷款集中起来出售给投资者。

这些产品被称为抵押贷款支持证券，允许投资者从家庭支付的抵押贷款利息中获利。如果房主拖欠还款，投资者将继续从加拿大住房和抵押贷款公司（1946 年成立的加拿大皇家公司，负责管理多个住房项目）获得回报，该公司为抵押贷款提供保险。

"原本用于非市场住房的支出转向了对购房的补贴，"Yan 说。"这是抵押贷款保险方面的补贴，也是向银行保证人们有能力偿还这些抵押贷款。

这些产品使银行能够将风险出售给其他投资者，并补充现金储备，从而释放出向更多家庭贷款的能力。

2000 年代，增加住房自有率的工作变得更加积极。

政府购买了一批此类住房贷款--这些贷款被打包成金融产品提供给投资者--并以担保债券的形式回馈给公众，鼓励更多人投资房地产行业。

几年后，政府将分期付款期延长至 40 年。抵押贷款保险费被削减，CMHC 获准为只付利息、无首付的抵押贷款提供保险，激励银行向更多的人放贷。因此，即使是工作不稳定的人也能获得抵押贷款，尽管代价是非常高的债务水平。

艾伯塔人受到了自置居所的诱惑。全省房主与租房者的比例从 1986 年的 62% 增长到 2006 年的 73.5%。

需求攀升，房价上涨。

"Yan说："那些能成为房主的人都成为了房主，但那些不能成为房主的人，由于X种情况，现在被锁在门外，没有任何福利。

随后，2008 年的全球金融危机标志着这种激励措施的逆转。抵押贷款要求被收紧，较长的分期偿还期被取消，这使得低收入者更难获得住房贷款资格。

低收入者的需求下降未能使房价下跌。究其原因，一是人口增加导致住房供应减少--这要归功于大量移民；二是房地产投资者的胃口越来越大。

危机发生后，为刺激经济，联邦银行将隔夜利率维持在 1%，促使商业银行将五年期抵押贷款的平均利率降至 5.5%。低利率和更严格的资格标准使那些财务状况相对稳定的人--主要是投资者和可以利用其资本杠杆的前房主--更容易购买更多的住房，而低收入者则更难进入住房市场。

关于艾伯塔省拥有一处以上房产的人口比例，公众并不容易获得相关信息。不过，全国首次购房者的数量一直在下降。

加拿大银行的数据显示，在2023年第三季度，这批人购买的抵押贷款比例下降了6个百分点，从2014年的50%降至44.5%。与此同时，投资者购买住房贷款的比例增长到 25%。目前，重复购房者占购房人数的近三分之一。

此外，艾伯塔省房主与租房者的比例在 2021 年比 2011 年下降了 2.7 个百分点，降至 70.9%，这是四十年来的第一次。造成这一下降的原因还有其他一些，其中包括 2014 年的石油危机引发了该省的人口外流，抑制了需求，并将房价推到了相对较低的水平。

但随着油价的攀升，新移民也纷纷涌入该省。这次不同的是，他们中的许多人搬迁不仅仅是为了寻找经济机会，而是因为在其他大城市生活已经变得难以承受。

卡尔加里住房需求的猛增为全国的现有房主和投资者带来了机遇。

"Avison Young 的分析师 Mason Thompson 说："我们注意到，总部位于多伦多、温哥华、蒙特利尔等地，但在卡尔加里没有任何房地产资产的买家对进入我们的市场产生了浓厚的兴趣，我们每周都会接到这类群体的电话。

其中许多投资者也是租赁服务的提供者。然而，这并不一定意味着公众更能负担得起。

根据卡尔顿大学城市研究与教育中心兼职教授兼高级研究员史蒂夫-波莫瑞（Steve Pomeroy）的研究，加拿大各地的租户最终支付的租金比新建专门出租房的平均租金高出约 170%。

与此同时，更激烈的竞争也使那些想买房居住的人预算紧张。

卡尔加里的一名房地产经纪人 Jamil Thobani 说，他售出的几乎所有房产都是以高于挂牌价的价格买入的，他的客户中有近一半来自省外。

"托巴尼说："我告诉你，我们有一种挫败感。"这就像，'啊，我们失去了那个，或者我们失去了另一个，我们找不到别的地方了。好吧，我的租约就要到期了。我需要离开这里。'然后他们就会尽其所能，出价超过下一个人。"

随着全国住房存量的减少，包括 Yan 在内的研究人员担心，住房所有权会集中在那些希望通过购买更多住房来积累财富的人手中。

"Yan 说："现在，这是在'无产者'和'有产者'之间的挑战。

Policy Alternatives 经济学家里卡多-特兰扬（Ricardo Tranjan）说，这就是为什么仅仅依靠增加住房供应是错误的。他说，解决方案还包括为最需要住房的人提供更多负担得起、更方便的住房。

2017年，联邦政府在提高住房可负担性方面的作用以《国家住房战略》的形式得到了某种程度的复兴。政府承诺在未来十年内投入 400 亿美元，实施多项旨在增加市场、社区和经济适用房供应的计划。其中一部分资金还被用于鼓励在全国范围内提高住房自有率。七年后的四月，联邦政府推出了另一项战略--《加拿大住房计划》（Canada's Housing Plan），计划新建 10 万套经济适用房，并维修 30 万套现有住房。

其他联邦努力还包括将抵押贷款摊还期限提高到30年，为建造出租公寓和非营利组织购买此类单位的计划提供资金，为建筑商提供税收优惠，以及关注未充分利用的联邦土地以建造新房。总理贾斯汀-特鲁多（Justin Trudeau）称这是 "加拿大有史以来最全面、最雄心勃勃的住房计划"。

Tranjan 表示，尽管这些举措是朝着正确方向迈出的一步，但并不能改变住房市场的结构。

"Tranjan说："我们在联邦、省或市一级所做的一切都不会让我们脱离以资产为基础的经济。"（我们所做的）大部分工作都是在增加供应量，但这些供应量中有多少会以合理的价格被那些寻找投资房产的非房主购买呢？

随着越来越多的人无法获得住房，费尔不禁要问，如果他的父母没有房子，他会在哪里？

"他说："如果没有我的家人，我就完了。

加拿大统计局的一份报告指出，父母的财富对成年子女的家庭财富确实起着重要作用。

这项研究没有考虑父母没有住房的成年人，而是将父母的住房财富分为三个等级或组别：最低、中位和最高。

假设您是上世纪 90 年代出生的卡尔加里人，年收入介于 6 万至 12 万美元之间，但您父母的住房财富属于最低三等分--研究发现，与收入相同但父母财富属于最高三等分的人相比，您的房屋价值平均要少 4.8 万美元。

多伦多的差额为 11.7 万美元。

"报告指出："这一结果强化了......父母的住房财富可能在高房价市场比在全国其他地区发挥更大作用的结论。

"在房价较低的地区，父母的经济支持对购房的重要性可能较低，如农村地区和较小的城市地区，与父母住房财富相关的子女房产价值差异较小"。

这意味着，随着房价的上涨，父母较富有的成年人与父母较贫穷的成年人之间的财富差距也将扩大。

"费尔说："我认为，如果我们当时遇到类似的情况，我父亲根本没有资格买我们现在住的房子。

"我很庆幸我在这里，但作为一个40岁的人被困在家里是很压抑的"。

我们知道，食品杂货、抵押贷款、房租和电费的上涨是许多卡尔加里人养家糊口的重要问题。在我们的特别系列 "挤压 "中：中，我们将深入探讨卡尔加里的可负担性危机。我们通过计算数字、梳理报告和与专家交谈，来了解通货膨胀对我们城市的影响，以及正在采取哪些措施来使房价回落。但最重要的是，我们采访了真实的家庭，他们与我们分享了他们的故事和挣扎。我们希望您能加入到我们的对话中来。

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