渥太华的开发行业正因支付新道路、水管、图书馆和公园费用的拟议涨价而感到贴纸震撼,专家警告说,额外的 12,000 美元可能会阻止住宅建设。
本周三,市规划和住房委员会成员将就一项新的开发收费附则展开辩论,他们已经做好了遭到反对的准备。
Stittsville 市议员格伦-高尔(Glen Gower)说,开发费确实会增加新房的成本。这笔费用会转嫁到购房者身上,因此肯定与经济承受能力有关。
但他警告说,收费太低可能会使该市无力支付扩建公共交通或新建消防站的费用。
如果获得批准,绿化带内新建单栋或半独立式住宅的费用将增加约 12,000 美元,从目前的 43,000 美元增至 55,000 美元,涨幅约为 28%。
在绿化带外建造一座类似的住宅成本更高:约为 63,000 美元。
担任委员会主席的基奇西皮(Kitchissippi)议员杰夫-雷珀(Jeff Leiper)说,这一过程总是充满争议。
行业利益相关者认为今年的程序特别混乱,因为工作人员急于确保附则能在到期前几天获得批准。
开发费是根据 "增长为增长买单 "的规划理念设计的,但随着其他各级政府为增加日益减少的住房存量而对相关规则进行调整,这一理念已变得不那么确定。
有两份总体规划文件为这一进程提供指导:基础设施总体规划和交通总体规划。
这两座建筑十年来都没有更新过,不过更新工作已接近尾声。
该报告仅预测未来十年将新建约 8.25 万套住房单元,与市政府承诺的 15.1 万套住房单元相去甚远(但工作人员认为这是一个理想目标)。
理想情况下,市政府工作人员会等到这些总体规划的新版本出来后再更新开发收费细则,但省里设定的最后期限是无法更改的。
莱珀说,我们别无选择,他认为现在的情况并不理想。
联邦政府最近还宣布了一项新的 50 亿至 60 亿美元的基础设施基金,只有同意在三年内冻结开发费用的城市才能获得该基金。
高尔怀疑市政府希望尽快提高收费,以免他们蒙受损失。
这也就解释了另一个令业内人士不满的变化--取消了允许开发商在涨价执行前进行规划的六个月过渡期。
它可以确保购房者不会收到高于预算的账单,并保护规划人员不被那些想享受低费率的建筑商所提交的海啸般的建筑许可证淹没。
大渥太华住宅建筑商协会的执行董事说,如果不改变这种状况,已经与建筑商签订合同并谈妥新房融资的人可能会大吃一惊。
杰森-伯格拉夫(Jason Burggraaf)说,根据你所在城市的情况,你可能会再多付五到十美元,甚至一万四千美元。可能会有很多家庭陷入困境。
随着各国政府竞相提出解决住房危机的计划,开发费成为了备受批评的话题。
渥太华大学住房问题研究员卡罗琳-惠茨曼(Carolyn Whitzman)说,这种方法起源于上世纪六七十年代,当时是为了降低房产税,但现在却阻碍了很多发展。
惠茨曼认为,虽然开发费远非阻碍建筑项目的唯一原因,但它是一种累退。
她说,这大大增加了租房者和业主对新建楼房的负担能力。它们已经完全失去了控制。
城市几乎没有其他选择。
他们可以游说联邦或省增加资金,或提高财产税,但这在政治上可能很难管理。
雷珀说,开发费用是可预测的,是确定的,与将基础设施的成本计入税单相比,它们相对来说是一成不变的。
自最初设想这些费用以来,另一个变化是开发地点发生了变化。
要解释为什么开发商应该为新建郊区的大规模基础设施项目买单很容易,但要解释为什么市中心公园和公交车站的大部分费用应该由该地区的新移民承担就比较难了。
为了证明底线收费的合理性,工作人员必须准确解释从开发商那里收取的每一美元的去向。
有些项目的资金完全来自新开发项目。
伯格拉夫仔细阅读了该市 358 页背景研究报告中的每一个细目,认为开发商在轻轨交通项目的偿债成本、新的水上运动中心和城市娱乐中心等项目上承担了太多负担。
Burggraaf 指出,该市的开发收费计划还有一个令人不满的地方。
他说,经过几个月的努力,工作人员仅提前几天通知他,收费结构正在发生重大变化。
伯格拉夫预计,周三提交审议时,12,000 美元的加价将被削减至接近 6,000 美元。
这本该是一场胜利,但他不禁要问,到底削减了什么,为什么工作人员这么久才告诉他这个消息。
他说,我有一些我们担心的项目例子。但如果这是一个合法的项目呢?一条新的道路和更多需要的水利基础设施,为了降低费率而被砍掉了。
市政府不会对会议或讨论内容发表评论,但议员们预计至少会在周三的会议上公布一些变化。
无论提出什么担忧,议员们都不太可能投票反对该附则,因为这将危及重要的收入来源。
如果该行业对结果不满意,可以提起上诉。