许多住房倡导者将租金管制作为解决租金上涨问题的灵丹妙药，但大量经验证据表明，虽然这种管制可能会给目前受管制单位的租户带来暂时的喘息机会，但却总是会给未来的租户带来长期的损害。
这是因为房东在面对租金不足以支付装修费用的情况下，往往会忽视维修，导致房屋质量下降。这种疏忽并非只是理论上的可能性，而是租金管制的现实后果。更重要的是，租金管制会抑制投资者的投资热情，因为他们担心未来的收入会受到限制。
然而，加拿大政策选择中心（Canadian Centre for Policy Alternatives）的经济学家里卡多-特兰扬（Ricardo Tranjan）最近发表了一篇专栏文章，认为租金管制 "不会减少住房供应，但会限制利润"。作者引用了加拿大和美国的几项研究，认为租金管制 "稳定了房租的上涨，但没有负面影响"，并主张在安大略省 "恢复对 2018 年后建造的单位的租金管制"。
我们查阅了作者引用的研究，发现这些研究都明确表明，租金管制会导致租房供应放缓，从而伤害到租房倡导者希望帮助的人群。
例如，Tranjan 说，毕马威会计师事务所（KPMG LLP）赞助的一项 2020 年加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）研究发现，"没有明显证据表明租金管制市场的租金开工率低于无租金管制市场"。但这与其说是一项实际发现，不如说是翻译中的失误。
引用的文字来自 CMHC 根据毕马威会计师事务所 90 页的报告编写的四页摘要。详细报告的结论要细致得多，并不认可租金管制。通过对以往研究的回顾，毕马威会计师事务所得出结论："由于对租金价格的限制，租金管制通常被认为减少了租金供应。这清楚地表明，租金管制不利于租金供应。
毕马威会计师事务所（KPMG）随后进行的计量经济学分析表明，"放松租赁管制制度（租金管制）与租金开工率之间的关系是负相关的；这符合（租金管制政策）倾向于抑制供应的理论，因为投资回报受到政策的限制"。
该报告对实行和未实行租金管制的市场的租赁住房开工率进行了比较，但得出的结论并不明确（"不清楚"），这很难成为有力的证据来反驳租金管制对新租赁住房建设的不利影响。
Tranjan 还提到了 1994 年由 CMHC 赞助的一项研究，该研究发现 "没有证据表明控制措施会影响公寓单位开工率对空置率或租金的反应"。这项研究有两点不足。
首先，CMHC 委托七家独立机构对该研究进行了审查，发现存在重大缺陷。其次，一个重要发现是，租金管制并不影响租金的长期上涨率。这与租金管制能稳定租金上涨的论点恰恰相反。
但最近的研究又如何呢？特兰詹提到了 2023 年发表在《国际住房政策杂志》（IJHP）上的一项研究，该研究分析了 16 个国家的数据，得出的结论是租金管制不会减少租赁住房的建设。
我们再次惊讶地发现，IJHP 的论文描绘了一幅完全不同的图景。作者说，"限制性更强的租赁市场立法通常会对新住房建设和住宅投资产生负面影响"。他们的结论是，"经济学家们认为租金管制会对建设和投资产生负面影响的观点似乎是正确的"。
专栏文章还提到了美国经济学家 2023 年写给联邦住房金融局的一封信，信中说："经济学 101 模型预测房租法规将对住房部门产生负面影响，但实证研究证明这种预测是错误的"。
人们会认为，美国经济学家必须是健全的城市实证主义者，他们的论点才有分量。事实恰恰相反。大多数签名者都是受人尊敬的专家和政策倡导者，但并不精通城市经济学。美国全国多家庭住房委员会对这封信进行了事实核查，发现了许多被歪曲的事实，这表明写信人可能并不了解他们为支持租金管制而引用的研究。
例如，信中提到了斯坦福大学三位教授在 2019 年进行的一项研究，研究内容是租金管制如何帮助降低旧金山租户的流离失所率。在这里，写信人犯的不是错误，而是疏忽。该研究更加细致入微，得出的结论是："虽然租金管制在短期内防止了现有租户的迁移，但从长远来看，失去的租赁住房供应很可能会推高市场租金，最终破坏了法律的目标"。
大量经验证据支持这样的论点，即租金管制阻碍了投资者投资新建专门出租住房。因此，随着时间的推移，出租房存量不会随着对出租房需求的增长而增长。租房供求之间的这种不平衡导致了超低的空置率和快速上涨的租金。
租金管制对劳动力市场造成了其他扭曲性后果。居住在租金管制单位的人即使在其他地方有更好的就业选择，也不太愿意搬迁，从而限制了他们在劳动力市场的长期发展。
从 20 世纪 70 年代初到 21 世纪初，专门建造的租房建筑不断减少，而且一直处于低水平。20 世纪 70 年代中期以来实行的租金管制是部分原因。最近租赁建筑的复苏值得欢迎，但其数量远远低于市场需求，而且主要集中在高端租赁建筑上。
要使租房建设回升到 70 年代初的水平，需要进行许多行政改革，例如取消对市场化住房的租金管制。同时，政府需要投资非市场住宅，以帮助那些被挤出租赁市场的人。
提供负担得起的租赁住房是公共部门的责任。将这一负担转嫁到私人房东肩上，是国家推卸责任的一个例子，同时也损害了租房家庭的长期利益。
