北京推出了迄今为止最雄心勃勃的房地产市场救市计划,这是投资者几个月来翘首以盼的事态发展。但目前还不能确定这些措施是否会奏效。
该方案的核心是北京采取一项已在大城市试行的政策--要求地方政府从开发商手中购买未售出的住房,并将其转化为社会经济适用房。此外,该方案还降低了抵押贷款利率和首付比例,更重要的是,中央银行提供了 3,000 亿元人民币(合 415 亿美元)的廉价现金,用于资助国家购买未售出的房产。
在中国最高执政机构--中央政治局于 4 月召开会议之后,上周的这一宣布迅速表明,稳定房地产行业已成为中国政府在努力恢复世界第二大经济体增长过程中的重中之重。
"澳新银行研究部(ANZ Research)高级中国策略师邢兆鹏说:"政策制定者认识到了防止出现全面房地产危机的紧迫性。"新的救市计划表明了决策者扭转局面的决心。
虽然这种紧迫感值得欢迎,但专家们表示,目前的一揽子计划可能规模太小,难以奏效,而且可能面临资金问题。
根据高盛的数据,中国未售出房屋、未完工项目和闲置土地的总价值约为 30 万亿元人民币(合 4.1 万亿美元)。
高盛分析师在周一的一份研究报告中写道,要将住房供应量减少到2018年(房地产繁荣达到顶峰的一年)的水平,所有城市可能需要7万亿元人民币(约合9670亿美元)以上的资金。这比中国人民银行(PBOC)宣布的资金额度高出 20 多倍。
尽管今年年初中国经济的增长速度超过了预期,但增长却受到了最重要的房地产行业的拖累,该行业在经济活动中的比重一度高达 30%。
尽管上周发布了一系列公告,但目前仍不清楚政府采购将如何实施,以及需要多少资金来购买。最重要的是,资金短缺的地方政府从哪里可以获得资金来支付这些购买活动的费用还不明确。
周五,中国人民银行副行长陶玲表示,再贷款计划最终可支持价值 5000 亿元人民币(690 亿美元)的银行贷款,以支持购买。
但即便是这个数字,也远远低于可能需要的数额。一些分析家估计,要清理全国积压的数百万空房或未完工房屋,可能需要数千亿美元。
野村(Nomura)首席中国经济学家 Ting Lu 称中国的住房问题是 "史诗级 "的,他说,仅仅完成预售房的建设就至少需要 3.2 万亿元人民币(合 4,420 亿美元)。他估计,目前有 2,000 万套预售房尚未建成。
美国银行大中华区首席经济学家海伦-乔(Helen Qiao)表示,最高 5000 亿元的融资规模 "相当令人失望"。
她补充说,如果不进一步扩建,该计划不太可能对空房或未完工房屋的存量产生 "明显的影响"。
除了中国人民银行通过国有银行提供的相对较少的资金外,负债累累的地方政府从哪里获得资金也不清楚。
住房部周五表示,地方政府可以指示地方国有企业帮助从开发商手中购买一些未售出的住房。但中国人民银行的陶建明表示,已经背负巨额 "隐性 "债务的地方政府融资工具(LGFV)不允许进行购买。
这样一来,地方当局寻找现金的选择就更少了。
中国城市已经背负了约 15 万亿美元的债务,其中大部分是隐性债务,近年来大量举债以支付与大流行病相关的支出和基础设施项目的费用。
由于土地销售通常占地方政府收入的 40% 以上,房地产市场的不景气加剧了他们的财政困境。
债务危机迫使中国许多城市削减开支,包括暂停基本服务,如冬季供暖。
"汇丰银行(HSBC)中国经济学家刘晶(Jing Liu)和王泰来(Taylor Wang)周一在一份报告中说:"让已经高度杠杆化的地方政府承担更多债务是否是个好主意值得商榷。
中国房地产业从 2019 年开始降温,大约三年前,在政府主导的对开发商借贷的打压之后,中国房地产业陷入了深深的低谷。
政策救市工作早在 2022 年就已开始,当时的经济衰退引发了一些开发商的危机,并引发了数万名购房者因项目延期或停滞而举行的抗议活动。
但这些措施基本上没有效果,导致开发商的现金流恶化。邢说,大型房地产公司万科最近发生的事件表明,每个开发商都面临着风险。
专家表示,解决未售出房屋供过于求的问题只是第一步。高盛分析师认为,从广义上讲,政府需要解决三个问题。
第一步是救助开发商,帮助他们完成预售但未完工的房屋,这正是新措施要解决的问题。
"他们说:"这对于维护社会整体稳定和阻止新房销售进一步下滑非常重要。
但他们说,第二和第三步涉及刺激住房需求和缓解房地产建设的萎缩。这就需要采取更详细的措施来重振消费者信心和提高住房价格。
更糟糕的是,外部环境变得越来越困难。
上周,美国政府宣布对中国征收新关税,欧盟也可能采取类似行动。美国前总统唐纳德-特朗普威胁说,如果他再次当选,将进一步对从中国进口的商品征收 60% 的关税。
Xing估计,特朗普提议的关税可能会使中国的经济增长率下降多达0.9%。
"法国兴业银行(Société Générale)中国经济学家米歇尔-林(Michelle Lam)和魏尧(Wei Yao)周一在一份研究报告中说:"对低线城市的住房而言,救市并不能改变游戏规则,低线城市的住房可能会继续低迷。
他们还认为需要扩大救市计划,公布更详细的政策。但最重要的是,中国政府采取了大胆的举措,这将有助于稳定预期。
他们说,从长远角度看,该计划可以降低中国像日本一样陷入 "通货紧缩螺旋 "的风险,因为日本的一个重要教训是,政策制定者应避免做得太少、太晚。
"他们补充说:"这可能是中国住房危机结束的开始。