许多美国人都在使用低利率抵押贷款，到了搬家的时候，他们可能会面临一个决定：出售还是出租现有房产。这个选择可能很棘手，尤其是对于那些急于购买另一处房产的人来说。
根据美国联邦住房金融局的最新数据，在 2023 年第四季度，大约每 10 个现有的美国固定利率抵押贷款持有者中就有 6 人的利率低于 4%。相比之下，5月份30年期固定利率抵押贷款的平均利率约为7%。
不过，抵押贷款网站 HSH 的副总裁基思-甘宾格（Keith Gumbinger）说，在购买另一处房产的同时出租旧房会变得非常非常复杂，这也是大多数人不这么做的原因。
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在利率提高和房屋价值飙升的情况下，越来越多的人买不起房。Gumbinger 说，这使得申请二次抵押贷款变得更加困难，尤其是在不动用原有房产资产的情况下。
全美房地产经纪人协会的一项调查显示，根据2022年7月至2023年6月的交易情况，2023年首次购房者的首付比例一般为8%，而再次购房者的首付比例则为19%。
此外，Gumbinger 说，如果您用租金收入来申请二次抵押贷款，贷款人通常只考虑您收益的 75%。
马萨诸塞州贝德福德美国私人财富公司总裁、注册财务策划师卡西夫-艾哈迈德（Kashif Ahmed）说，您还需要考虑自己是否有时间或意愿管理出租物业。
他说，想当房东要慎重。这并不是你想象中的万能药。
艾哈迈德在得克萨斯州奥斯汀市拥有出租物业，他警告说，一些初次做房东的人没有考虑到持续维护、降低租金或空置等费用。
此外，根据美国保险信息协会（Insurance Information Institute）的数据，与标准的房主保险相比，作为房东，您通常要多支付约 25% 的保险费用。
艾哈迈德说，考虑到压力和额外成本，这笔钱并不容易赚。
如果您原来的房屋有大量资产，您还需要考虑主要住宅的资本收益免税额。
共同申报的已婚夫妇可在不缴纳资本利得税的情况下通过出售获得高达 500,000 美元的收入，单身申报者可获得 250,000 美元的收入。
但国税局有严格的资格规定。
房屋出租是居住测试的起始时间，即房屋在出售前的五年中必须有 24 个月是您的主要住所。这 24 个月不必是连续的。
纽约 Sincerus Advisory 管理合伙人、CFP 大卫-弗洛雷斯-威尔逊（David Flores Wilson）说，这是一个巨大的因素。这些数字都要纳入预测。
当然，选择出售还是出租第一套住房最终取决于您的财务计划，现金流的变化会影响退休和其他目标，他说。
